5 август 2012 г.

С имоти в България можете да се разпореждате от чужбина

   Всеки купувач или продавач минава своя път на колебания и въпроси, докато стигне до решението да направи сделка. Остава съмнението дали е избрал подходящия момент и доколко цената е добра. Много въпроси могат да възникнат при участие на пълномощник по сделката. При продажба той трябва да е изрично упълномощен за конкретния имот, при това от текста на пълномощното да е ясен обемът на представителната власт. Купувачът трябва да е сигурен, че лицето може не само да води преговори, но и да сключи предварителен договор, или че има правото да сключи и нотариалната сделка за продажба.
Ако се сте в друга държава можете да заверите документите при българския консул. За българския консул важат същите правила като за заверки при български нотариус. Съдържание - свободен текст по смисъла на документа. Необходимо е да съдържа пълни и точни данни на упълномощителя и пълномощника - трите имена, ЕГН, номер на паспорта. Когато документът се подписва пред българското консулско длъжностно лице в консулската служба към посолството заверява документът и няма нужда от допълнителни заверки, документът правна сила в България.
Ако това ви е невъзможно, следва да заверите документа пред съответния нотариус в съответната страна. На заверката на нотариуса трябва да е отбелязана датата, на която е заверен документа и дали е заверен подпис или съдържание или и двете.Ако страната е членка на Хагската конвенция, след заверката на нотариуса се поставя АПОСТИЛ. Апостилът представлява щемпел, който може да бъде поставен от надлежен орган на страната, в която практикува нотариусът и следва да бъде прикрепен неразделно с документа, който заверявате. Това означава да има скрепяващи печати между двата документа. Апостил за заверен от чужд нотариус документ не може да бъде поставен в България. След нотариалната заверка и поставянето на апостила следва да изпратите документите в оригинал в България, където се превеждат.
Ако страната не е членка на Хагската конвенция заверката се извършва съгласно Правилника за легализациите, заверките и преводите на документи и други книжа.В случая процедурата е следната: първо се заверява от нотариуса в чужбина, след което се слага печат от надлежния отговорен орган в тази страна (например Министерство на Вътрешните Работи или Министерство на правосъдието). Следва заверка от българското консулство в тази страна. След тази заверка документът се изпраща в оригинал в България, където се превежда и се слага печат на Министерство на Външните Работи, отдел „Консулски”.
Много е важно дали на пълномощника е дадено и правото да получава суми капарото или продажната цена. В противен случай купувачът може да плати не на когото трябва и да загуби парите и правата върху имота. Не забравяйте още нещо, този, който е дал пълномощно, винаги има право и сам да извършва същите правни действия, както и да упълномощи и друго лице със същите права.
При нотариусите се водят специални регистри, в които се описват подробно всички заверени пълномощни и те не отказват справка, дали действително са заверили определено пълномощно.В някои случаи проблеми по сделките могат да се появят от посочване на неверни данни в декларациите, подписвани при сключване на сделката -семейно положение, включително и годината, в която е сключен бракът, може да доведе до продажба на имот, който е семейна съпружеска общност. За да се уверите, че няма опасност от атакуване на сделката в тази насока, изискайте продавачът да представи копие от личната карта на съпруга си и вижте дали като постоянен адрес не е посочен имотът, който купувате.
Удостоверението за тежести върху имота също е документ, който формално не се изисква за сключване на сделка. Но той увеличава сигурността на купувача, че имотът не е ипотекиран, не е вече прехвърлен по нотариален ред на друго лице, няма учредено право на ползване върху имота, както и че няма вписани искови молби и възбрани.
 С договора за продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати. Сделката се извършва пред нотариус, имащ правомощия в района по местонахождението на недвижимия имот, обект на договора за покупко-продажба.Продавач може да бъде собственикът на недвижимия имот, ако е пълнолетен и дееспособен (в определени от закона случаи прехвърлителни сделки могат да извършват и непълнолетните или поставените под запрещение, но с разрешение на районния съд по местоживеенето им и на законните им представители – родители, настойници или попечители или чрез самите законни представители).Производството започва с писмена молба на страните до нотариуса, подадена в деловодството му;
  • Проект за нотариален акт, ако актът не се изготвя от нотариуса, в 5 екземпляра;
  • Пълномощно, ако в сделката участва пълномощник (включително и прокуристи, търговски пълномощници, представители на търговски дружества – упълномощават се с изрично пълномощно), в което подробно се описва недвижимият имот, като се посочват границите и съседите, съобразно нотариалния акт за собственост или актуалната скица, ако това е поземлен имот. Пълномощното трябва да бъде с нотариално заверени подписи;
  • Документ, удостоверяващ правото на собственост на продавача върху недвижимия имот (например нотариален акт, договор за продажба или замяна на държавен или общински имот, съдебно решение и др.);
  • Удостоверение за наследници и документи, удостоверяващи правото на собственост на наследодателя, в случай че имотът е придобит по наследство;
  • Акт за граждански брак, ако се прехвърля недвижим имот, който е съпружеска имуществена общност;
  • При прехвърляне на идеална част от съсобствен имот на трето лице, продавачът е длъжен да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение – чл.33 от Закона за собствеността;
  •  Удостоверение за данъчна оценка на недвижимия имот. В данъчната оценка трябва да е удостоверена липсата на непогасени публични задължения на продавача, съгласно чл.226, ал.1 от ДПК, а ако имотът е съсобствен или е съпружеска имуществена общност, в данъчната оценка се отбелязва и липсата на данъчни задължения на съпруга или на всеки от съсобствениците. 
  •   Декларация на продавача, че няма непогасени публични държавни и общински вземания по чл.226, ал.1 от ДПК – по 2 броя.
  •   Декларация за гражданство и гражданско състояние по образец. Ако продавачите или купувачите са съпрузи, подават обща декларация;
  • Базисна пазарна оценка на имота, издадена от общината по местонахождението му, ако такава бъде поискана от нотариуса;
  • Скица на имота (виза), ако се продава поземлен имот - от техническата служба към общината, а ако поземленият имот е земеделска земя, скица се издава от общинската служба по земеделие и гори. След одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри за съответната територия, скици - копия от кадастралната карта ще се издават от Агенцията по кадастъра.
  •   Ако в сделката участва юридическо лице – удостоверение за актуално състояние, съдебно решение за регистрация, протокол с решение на управителния орган за придобиване / прехвърляне на недвижим имот; 
Трябва ли да плащам данък печалба при продажба на имот?
    В „Държавен вестник“, бр.95 от 24.11.2006 г. бе обнародван нов Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), който влиза в сила от 01.01.2007 г.Според чл.12, ал. 1 от този закон облагаеми са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон. Според чл.13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
  •  един недвижим жилищен имот, независимо от датата на придобиване на имота;
  •   до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 6 години.
     Не се смята за доход полученото при продажба или замяна на имущество, придобито по наследство, завещание, дарение, на реституирано имущество. Същите не подлежат на облагане и не следва да се декларират от физическите лица.
Данъчно задължените лица подават годишни данъчни декларации за облагаемия си доход, в който се включа и дохода от продажбата на недвижимия имот, вкл. и дохода, обложен с еднократен годишен (патентен) данък, в срок до 15 април на следващата година. Дължимият данък се внася по сметка на Териториалната данъчна дирекция по постоянен адрес в 30-дневен срок след подаване на годишната данъчна декларация. 
    При имотите всяка конкретна продажба е специфична - няма точна рецепта, която като подготвиш и ще реализираш сделка без проблем. Това е така, тъй като документите за придобиване на собствеността са много различни и пораждат различна необходимост от сдобиване с последстващи документи. Така например ако собственикът по документ за собственост е починал е необходимо наследниците, които ще продават, да се сдобият с удостоветрение за наследници, за да докажат своята собственост. Ако има разлика в площа по документ за собственост и по скица е необходимо да се проследи от къде идва разликата и ако е възможно да се изчисти. Ако имота е с променен номер е необходимо да се сдобиете с удостоверение за идентичност  и т.н. и т.н. Смея да твърдя, че са рядкост имотите при които няма проблеми, няма някакви нередности или не е необходим допълнителен документ, за да се стигне до изповядване на сделка. Това е особено често след влизане в сила на кадастралните карти. Ако имотът не е придобит чрез дарение, наследство или преди брака е необходимо да присъства и съпругът/ата, неговото/нейното присъствие не е необходимо и при наличие на брачен договор, който да изважда продаваният имот от режима на обща семейна собственост.Добре е, след като са налице всички документи, които считате че са ви необходими за продажбата да се посъветвате  с адвокат, който е компетентен и ще ви даде правилният правен съвет, ще ви подготви липсващите документи и ще ви съдейства при избора на нотариус.

Няма коментари:

Публикуване на коментар